农村集体经济组织成员资格如何认定 作者：未知     时间：2018-02-24    来源：互联网

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）基本案情：2006年3月3日，李长法之子李利民作为代表与葛燕双协商，将葛燕双坐落于湖北省XX村三组的房屋一栋及农田4.35亩出售、转让给李长法，包括正房楼房二层、附属屋二间、房前柑橘树、藕坑一个，总价款4万元。双方协商后，李长法当日支付定金4000元，2006年10月15日支付36000元。葛燕双将集体土地建设用地使用证、农村土地承包经营权证交付李长法。2006年3月4日，XX村村委会收取李长法一家人的公益事业费2500元。2007年2月28日，李长法将原居住地湖北省建始县的房屋、承包地、山林转让他人。2007年4月3日，葛燕双在XX镇老街另购住房。2008年2月29日，XX村村委会为李长法办理农村直补卡银行账户。2013年，涉案争议的房屋及土地因建民俗文化村被征地拆迁，李长法与被告XX村村委会达成协议，并领取各项补偿费。另查明，被告李长法未将户口迁移至XX村，其购买的房屋土地使用权及农村土地经营权未过户。案件焦点：本案争议焦点名为葛燕双与李长法签订的《房屋买卖协议》是否有效，而实质在于农村集体经济组织成员资格的确认。律师点评：房地产专业律师靳双权认为：葛燕双与李长法签订房屋买卖及土地转让协议的效力合法有效，理由如下：

一、户籍并非确认集体经济组织成员的唯一条件，而且与该公民与集体经济组织共同生活密切程度相关联，应结合其是否履行该集体经济组织规定的义务等综合评定。李长法自购买原告葛燕双房屋及农田后，一直在该村居住、生活、劳作。XX村村委会收取被告李长法一家的公益事业费，并且将被告李长法纳入粮食直补范畴。XX村村委会已明确认可李长法为本集体经济组织成员。

二、李长法的户籍未迁入XX村的原因系政策性调整，责任不能归于李长法。

三、尊重当地农村房屋买卖的交易习惯，李长法在原居住地湖北省KK县已无房屋、土地等生产资料，现居住地购买的房屋、土地等是其赖以生存发展的物质基础，故双方签订的房屋买卖及土地转让协议符合当地交易习惯，应予保护。在房屋及土地被征收后，相应补偿款应归李长法所有。四、保护合同交易的安全性和稳定性，双方签订的房屋买卖及土地转让协议已履行完毕。而在转让房屋及土地七年后，因拆迁征地所带来的利益，葛燕双否认协议的效力，违反诚实信用原则。五、以转让方式流转农村土地承包经营权的，登记属于对抗要件，不登记备案并不排斥土地承包经营权的流转，亦不产生转让无效的法律后果。湖北省枝江市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十条、第三十八条之规定，作出如下判决：驳回原告葛燕双的诉讼请求。葛燕双持原审起诉意见提起上诉。

律师认为：

一，从案件事实上看，双方当事人对《房屋买卖协议》的内容均予以认可。在协议签订后，李长法已按约定向葛燕双付清了全部房款，葛燕双亦将房屋权证及土地承包经营权证交付李长法。虽然李长法在购买葛燕双房屋及承包地后，未能将其户籍迁移至XX村村委会，也未办理房屋及土地的过户手续，但XX村村委会已明确表示接受李长法及其家人为其集体经济组织成员，并为其办理了农村直补卡银行账户，收取了李长法及其家人的公益事业费。葛燕双出售房屋后，在XX镇老街另购住房。原审据此认定李长法已实质上具备集体经济组织成员资格正确，葛燕双以李长法户籍未迁入、不具备资格为由，主张《房屋买卖协议》无效与查明的事实不符。

二、从合同内容上看，双方所签订的《房屋买卖协议》并无《合同法》第五十二条有关合同无效的情形，也不具备第五十四条规定的可撤销情形。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，合同只产生债权请求权的法律效果，即使合同不能得到履行，仅产生违约责任，而不能认定合同无效。未交付或者未办理登记不影响合同效力。葛燕双以宅基地转让未依法办理房屋及土地使用权登记手续为由，要求确认所涉《房屋买卖协议》无效的上诉理由亦缺乏法律依据。三、《农村土地承包法》第三十七条第一款规定“土地承包经营权采取转包出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”第三十八条规定“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”由此可知，农村土地承包的转让未办理登记，只是不能对抗善意第三人。

就合同双方而言，合同已经成立、生效，即对双方当事人具有约束力。四、就该案而言，李长法与葛燕双已签订《房屋买卖协议》，并对承包土地的转让进行了明确约定，且房屋买卖及土地转让行为已得到XX村村委会认可。即使双方未办理权证过户手续，也并不影响合同效力。因此，XX村村委会依据葛燕双与李长法签订的《房屋买卖协议》及李长法在村实际居住生活和开展生产的实际情况，与李长法签订《征地补偿协议》合法有效。湖北省宜昌市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。律师建议：农村集体经济组织成员资格内容。农村集体经济组织成员资格涉及其成员基本生存权，主要包括：土地承包经营权、征收、征用土地补偿款分配权、宅基地分配权、参与集体事务管理权等。因其牵涉农民的基本民事权利，属于《立法法》第四十二条第（一）项规定的法律保留事项，只能由全国人大制定的法律规定。法院不宜对此进行确认。目前，我国还没有相应的统一的法律就农村集体经济组织成员资格认定问题作出规定。因理解不同，司法实践中出现了不同适用标准和裁判结果。

二、地方曾对农村集体经济组织成员资格的认定做出过有益探索。主要有三种评判标准：1.户籍标准。即单从是否具有本集体经济组织所在地常住户口作为判断依据；2.复合方法。即以户籍标准为基础，综合考量其在本集体经济组织所在地长期生产、生活来判断；3.权利义务关系是否形成。即必须与本集体组织形成事实上的权利义务关系及管理关系的人，才具有农村集体经济组织成员资格。但主流观点认为应当综合上述评判标准较为合理，而这也是全国大多数地方的通行做法，即主要还是以户籍、与集体经济组织的密切程度、实际生产生活状况、是否履行义务、享受相应权利等相联系，作为判断其是否具有集体经济组织成员资格的一般原则，而不是单一地从户籍进行评判。

三、参照适用本案例时还应注意的问题。农村房屋买卖合同涉及土地承包，且牵涉宅基地。相比其他房屋买卖合同较为复杂。农村房屋买卖主要有三种情形是城镇居民在农村购房。主要案例为北京画家村案件；二是农村居民私自在其他农村集体经济组织内购房，且房屋所在集体经济组织不知情；三是农村居民经其他农村集体经济组织同意，在其内购房，且在组织内长期生产、生活，并履行相关义务。本案中涉案房屋买卖合同，显然属于第三种情形。处理个案应以事实为根据，区别对待，处理更应谨慎。

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